Nhìn Lại 8 Sự Kiện Nổi Bật Của Thị Trường Bất Động Sản 2022

1. Sốt Đất Lan Rộng Đầu Năm 2022

Thời điểm cuối năm 2021, Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm tại các địa phương được phê duyệt và đẩy mạnh đầu tư. Cùng với mức lãi suất hấp dẫn, đây cũng là lý do khiến các đợt sốt đất âm ỉ cuối năm 2021 dần lan rộng vào đầu năm 2022. Các đợt sốt đất thời điểm đầu năm diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp cả nước, từ Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Quảng Bình, Quảng Trị, Khánh Hòa đến Thanh Hóa, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh…

Tuy nhiên, ở mỗi địa phương, sốt đất chỉ diễn ra cục bộ tại những địa bàn có thông tin về quy hoạch hạ tầng. Các đợt sốt đất cũng diễn ra chóng vánh trong thời gian ngắn trước sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương. Theo báo cáo thị trường quý 2/2022 của một đơn vị trên thị trường, lượt tìm kiếm đất nền trong quý đã giảm khoảng 13% so với đỉnh quý 2/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và đang trong quá trình hoàn thiện một chu kỳ. Từ cuối quý 2 đến hết năm, thị trường đất nền hạ nhiệt và rơi vào trầm lắng trước nhiều biến cố của thị trường liên quan chính sách tín dụng, tăng lãi suất, vấn đề trái phiếu…

2. Giá Chung Cư Tăng Mạnh Tại Hà Nội Và TP.HCM năm 2022

Cùng với sốt đất, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng từ năm 2021 kéo dài sang nửa đầu năm 2022 do nguồn cung khan hiếm, và không loại trừ nhu cầu mua tăng cao do lãi suất thấp, tâm lý sở hữu nhà, không gian sống ổn định sau biến cố dịch bệnh.

Theo báo cáo thị trường 5 tháng đầu năm , giá chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình đạt khoảng 8% so với năm 2021, đây là mức tăng cao hơn khá nhiều so với thời điểm 2-3 năm trước dịch Covid-19 (trung bình khoảng 5%). Các dự án sơ cấp trên thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay với giá thiết lập mặt bằng mới cao hơn 10-20% so với những dự án cùng khu vực ra mắt trước đó.

Tại TP.HCM, dù giá chung cư đã tăng liên tiếp nhiều năm trước nhưng vẫn tăng thêm 3-5%, đặc biệt ở các dự án sơ cấp. Loại hình căn hộ bình dân, giá dưới 30 triệu/m2 gần như biến mất trên thị trường sơ cấp. Giá các dự án chào bán mới thiết lập mặt bằng giá từ 35-38 triệu/m2 trở lên. Trong khi đó, nguồn cung dự án chung cư vô cùng hạn chế do ách tắc pháp lý, chi phí đầu vào tăng cao… càng duy trì xu hướng tăng giá.

3. Thị Trường Cho Thuê Hồi Phục Mạnh Mẽ năm 2022

Dịch Covid-19 bị đẩy lùi, giữa tháng 3 Việt Nam Chính thức mở cửa trở lại các đường bay quốc tế, vận chuyển hàng hóa. Nhịp sống dần quay trở lại khiến nhu cầu thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, văn phòng công ty bật tăng mạnh mẽ.

Theo báo cáo thị trường, trong 5 tháng đầu năm 2022, lượt tìm kiếm bất động sản cho thuê tăng 14% so với cùng kỳ 2021. Sự hồi phục thể hiện rõ nhất ở hai thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội. Tại TP.HCM, lượt tìm kiếm văn phòng cho thuê tăng 112%; nhà mặt phố tăng 67% so với cùng kỳ 2021. Tương tự, tại Hà Nội, lượt tìm kiếm nhà mặt phố cho thuê tăng 97%; văn phòng cho thuê tăng 89%; nhà trọ, cửa hàng cho thuê tăng 6-15% so với cùng kỳ 2021.

Đến thời điểm hiện tại, bất động sản cho thuê vẫn là điểm sáng của thị trường 2022 với nhu cầu, giá thuê đều hồi phục mạnh, bù đắp thời gian dài giảm sút do dịch bệnh.

4. Bỏ Cọc Đấu Giá Đất, Vấn Đề Trái Phiếu Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Khoảng giữa tháng 1/2022, thị trường bất động sản xôn xao khi lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh gửi tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua lô đất trúng đấu giá tại Thủ Thiêm trị giá 24.500 tỷ đồng.

Không chỉ Tân Hoàng Minh, sau đó lần lượt cả 3 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm cũng bỏ cọc sau nhiều lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đấu giá đất. Như vậy có 4 doanh nghiệp đã đơn phương bỏ cọc các lô đất vàng tại Thủ Thiêm. Các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM quản lý. Vụ bỏ cọc này ngoài hệ lụy gây “nhiễu” giá thị trường còn đánh giá năng lực tài chính thực sự của các chủ đầu tư bất động sản, cũng là chỉ báo sức khỏe của các doanh nghiệp. Thực tế, từ nửa cuối năm nhiều doanh nghiệp bất động sản lệ thuộc dòng vốn vay ngân hàng không thể xoay xở được dòng tiền khi siết tín dụng, tăng lãi suất và tắc thanh khoản.

Đặc biệt các vụ việc liên quan Vạn Thịnh Phát và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giống một cú bồi khiến tâm lý thị trường càng xuống thấp. Theo các chuyên gia, những vụ việc này cho thấy chất lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang ở mức báo động khi phát hành nhưng không tài sản đảm bảo, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán. Những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi doanh nghiệp có vấn đề thì cả ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ nắm giữ trái phiếu đều có thể bị vạ lây, thậm chí phá sản.

5. Trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Những chính sách mới, quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 11 nội dung. Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Thứ hai, hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất. Thứ ba, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước – thị trường – xã hội. Thứ bảy, về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất.

Thứ tám, về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường. Thứ chín, quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích. Thứ mười, quy định về chuyển đổi số và cải cách hành chính. Mười một là thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

6. Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tranh cãi

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án: không quy định thời hạn sở hữu nhà chung và có quy định về thời hạn.

Việc quy định về thời hạn được đề xuất theo bốn hướng: sở hữu trong 70 năm; nếu xây trên đất thuê thì thời hạn sở hữu bằng thời hạn sử dụng đất thuê; sở hữu dài hạn; quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vào Giấy chứng nhận, khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác.

Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

“Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn là không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Quy định này, theo ông Châu, dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư thì chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”, điều này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị”.

7. “Cạn room” tín dụng bất động sản năm 2022

Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính vì vậy, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.

Trên thực tế, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản với lý do hết hạn mức (room) tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc.

8. Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản

Trong tháng 11/2022, Thủ tướng lập Tổ công tác giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp và một số địa phương trong thực hiện các dự án bất động sản.

Theo Quyết định do Phó thủ tướng Lê Văn Thành ký ngày 17/11, Tổ công tác gồm các thành viên là lãnh đạo ngành xây dựng, ngân hàng, tài chính, kế hoạch – đầu tư, tài nguyên môi trường và công an. Cụ thể, tổ trưởng Tổ công tác là Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Tổ phó là Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú và Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Các thành viên gồm: Thứ trưởng Công an Lương Tam Quang; Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Cao Lục; Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi; Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân; Thứ trưởng Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc.

Tổ công tác sẽ rà soát, hướng dẫn gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh thành khác.

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp nhiều khó khăn, giao dịch giảm mạnh, nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn từ đầu năm nay.

Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính là tắc nghẽn dòng vốn. Trong đó, tín dụng bị hạn chế; việc phát hành trái phiếu cũng không khả quan khi cơ quan quản lý có nhiều động thái siết thị trường, nhiều doanh nghiệp huy động trái phiếu sai phạm bị xử lý…

Xem thêm video về thị trường bất động sản